Het Kennisnetwerk Bedrijventerreinmanagement zet sterk in op kennisdeling. Door goede praktijken te verzamelen en te communiceren kunnen de verschillende BTM-stakeholders leren van elkaar en inspiratie halen uit wat op andere bedrijventerreinen gebeurt.

Met een Vlaamsbrede benchmarking polsten we naar de werking, financiering en acties van de bedrijventerreinverenigingen, onze primaire doelgroep. De bevraging liep van 24 april tot 26 juni 2023 en werd digitaal verstuurd naar 76 bedrijventerreinverenigingen. We ontvingen 33 invullijsten.

Om de voornaamste tendensen inzichtelijk te maken, hebben we de antwoorden gebundeld en anoniem verwerkt in een eindrapport, dat u onderaan dit artikel vindt. Dit eindrapport kan een aanzet zijn om uw bedrijventerreinvereniging verder te optimaliseren. Vragen of opmerkingen? Neem gerust contact op met de BTM-contactpersoon van uw provincie.

Veel leesplezier!

Duurzaam bedrijventerreinmanagement kent tal van voordelen, waaronder het ontzorgen van de bedrijven en het aantrekkelijk maken van het bedrijventerrein. Dit onderzoek van de SERV zoomt in op inspirerende voorbeelden in Vlaanderen en de BedrijvenInvesteringsZones in Nederland.

Opzet van het onderzoek

Het onderzoek Samenwerking op bedrijventerreinen gaat na hoe duurzaam bedrijventerreinmanagement in de praktijk kan werken en brengt inspirerende voorbeelden in kaart. De bevindingen steunen op een literatuurstudie, op 24 voorbereidende gesprekken met experten en op 32 diepte-interviews in zes casestudies.
De voorbereidende gesprekken zijn gevoerd met experten van het Agentschap Innoveren & Ondernemen, de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappijen, de Vereniging voor Steden en Gemeenten, bedrijventerreinmanagers, gemeentebesturen en hun diensten economie, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden voor streekontwikkeling, de mobiliteitsraad, sociale partners, studiediensten en universiteiten.

De zes cases zijn:

• Cargovil
• De Prijkels,
• Grensland Menen-Wervik,
• Houthalen-Helchteren Centrum Zuid,
• Transportzone Meer (Meer/Hazeldonk).

Als buitenlands voorbeeld wordt een Nederlandse case met een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) in kaart gebracht, Breda Oost B3.

Antwoorden op de onderzoeksvragen

De SERV zocht naar de factoren die zorgen voor een goede samenwerking op bedrijventerreinen, rond welke thema’s de bedrijventerreinvereniging werkt, wat voor korte- dan wel langetermijnwerking kan zorgen, welke vorm van organisatie en financiering best werkt, wat de overheid kan doen om het bedrijventerreinmanagement te ondersteunen en wat van belangenorganisaties verwacht wordt.

Wat zijn de triggers en hefbomen?

De belangrijke triggers voor bedrijven om samen te werken zijn concrete problemen van bedrijven waarbij ze denken dat samenwerking een antwoord kan bieden. Het gaat bijvoorbeeld over veiligheid of de toegankelijkheid van een bedrijventerrein. Andere activiteiten groeien daaruit voort. De belangrijkste hefbomen zijn de geïnspireerde trekkers op het terrein: bedrijventerreinvereniging, voorzitter, raad van bestuur, bedrijventerreinmanager.
Bedrijven moeten het nut van samenwerking inzien, initiatieven groeien best bottom-up en voldoende draagvlak is belangrijk.
Projectsubsidies helpen om bedrijven te overtuigen om in een samenwerking te stappen. De participatie van lokale overheden heeft een grote potentiële meerwaarde, gaande van aanwezigheid op netwerkevents tot (financiële) ondersteuning van operationele activiteiten op het bedrijventerrein. Netwerking is de voedingsbodem voor vertrouwen en engagement van de bedrijven. Bij nieuwe terreinen of reconversies worden de kopers van de gronden meer en meer van bij het begin betrokken, wat de kans op slagen groter maakt. Soms wordt hiervoor met een bedrijventerreinpaspoort gewerkt.

Wat zijn de drempels?

Tijdsgebrek – zeker voor kmo’s – en samenwerking die te ver staat van de corebusiness zijn de belangrijkste drempels. Veel samenwerkingsprojecten zijn complex en hebben soms een lange procedure om tot resultaten te komen. Vooral voor kmo’s is gebrek aan vertrouwen een belangrijke factor, gekoppeld aan de veelal schaarse (financiële) middelen. Kmo’s willen zekerheid over hun investering.
Welke factoren zijn van belang rond welke thema’s?
Welslagen of mislukking van een samenwerking hangt niet af van het thema maar is afhankelijk van de overeenstemming tussen de ‘zorgen’ van de bedrijven en de kracht van ‘ontzorgen’ van de activiteiten rond het thema. De selectie van een werkthema moet aansluiten bij de behoeften van bedrijven, er moet voldoende kennis over en ontzorg-potentieel van het thema zijn en voor complexe thema’s moet gezocht worden naar het juiste – veelal hoger - niveau van oplossing.
Industriële symbiose is een specifieke samenwerking tussen een (beperkt) aantal bedrijven op het bedrijventerrein en is vaak moeilijk te realiseren, maar er zijn enkele stimulerende of ondersteunende elementen. Op nieuwe bedrijventerreinen en op reconversieterreinen kan men (meestal de ontwikkelaar) van bij de start bewust zoeken naar complementaire activiteiten. Een sterke motivator is het ‘ons kent ons’-gevoel dat netwerken en netwerkevents kunnen realiseren.

Wat zorgt voor samenwerking op korte termijn, wat voor duurzame samenwerking op lange termijn?

Samenwerking op korte en op lange termijn zijn complementair. Acute problemen vragen een aanpak op korte termijn, denk aan zwerfvuil. Dit kan de basis zijn om projecten op langere termijn of structurele samenwerking op te zetten. Voor samenwerking op lange(re) termijn is vertrouwen tussen de bedrijven nodig, (kennis)netwerking en gedragenheid van de thema’s. Dit onderzoek brengt verschillende soorten van netwerken en netwerking naar voor: het Kennisnetwerk Bedrijventerreinmanagement, de kennis- en relatienetwerken van betrokken externe actoren en intermediaire organisaties die participeren in de bedrijventerreinverenigingen én de kennis- en relatienetwerken van de actieve leden van de raad van bestuur van bedrijventerreinverenigingen. Elk van deze netwerken kan bijdragen aan meer langdurige engagementen.

Welke financieringsmodellen en organisatiestructuren geven een duurzaam bedrijventerreinmanagement de meeste kansen?

Het financieringsmodel van bedrijventerreinmanagement bevat meestal verschillende bronnen om de activiteiten en projecten te bekostigen. Ledenbijdragen zijn een belangrijk deel, aangevuld met eventueel opbrengsten uit groepsaankopen, evenementen en subsidies van verschillende overheden. Vrijwillige bijdragen genieten de voorkeur als iedereen wil bijdragen. Verplichte bijdragen zijn in Vlaanderen uitzonderlijk en kunnen enkel wanneer ze vastgelegd zijn in het verkoops- of beheerscontract. Verplichte bijdragen kunnen enkel als de terugverdieneffecten duidelijk zijn. Subsidies van overheden zijn best vraaggericht maar mogen op sommige thema’s of doelstellingen ook sturend zijn. Eigen inkomsten kunnen enkel aanvullend zijn. Bedrijventerreinverenigingen kiezen meestal voor een juridisch statuut van vzw en bouwen een breed netwerk op vanuit de raad van bestuur en/of rond de bedrijventerreinmanager. Netwerking is de bakermat van alle samenwerking.

In welke mate beïnvloeden de diverse overheidsdiensten de samenwerking op de bedrijventerreinen en wat kunnen ze doen om duurzame samenwerking op bedrijventerreinen te ondersteunen?

Uit dit onderzoek blijkt waardering voor de ondersteuning door de overheden, aangevuld met enkele duidelijke vragen en verwachtingen:

• afgebakende bevoegdheden voor overheden,
• transparante regelgeving,
• ondersteuning van bedrijventerreinmanagementstructuren,
• informatie en sensibilisering,
• structurele financiële ondersteuning,
• subsidies.

Sommige aspecten zijn al gedeeltelijk gerealiseerd maar de meeste ervan staan nog in de kinderschoenen. Het onderzoek bespreekt ook een BIZ-bedrijventerrein in Nederland. In dit model heeft de lokale overheid een bijzondere rol.

Wat kunnen andere partners doen om duurzame samenwerking op bedrijventerreinen te ondersteunen?

Belangenorganisaties zijn vooral indirect aanwezig of steunend door belangenverdediging van bedrijventerreinen en het opzetten of ondersteunen van netwerking. Deze twee rollen worden zeer gewaardeerd en gevraagd door de betrokkenen op de bedrijventerreinen .

Waar ooit de zuidelijke cluster van de petroleumindustrie was, rijst stilaan Blue Gate Antwerpen (BGA), als een van de modelbedrijvenparken van Europa, uit de grond. Quares, vastgoeddienstverlener, werkt samen met Blue Gate Antwerp Development (BGAD) aan een innovatief business park management met een ongezien dienstenpakket voor Vlaanderen. Het klassieke business park management in Vlaanderen zet vooral in op het controleren en in goede staat houden van zowel het openbare als private domein aangevuld met het stimuleren van samenwerking onder de bedrijven.

Het business park management in BGA streeft naar een intensieve samenwerking tussen alle stakeholders zodat een circulair en CO2-neutraal bedrijventerrein bereikt kan worden. Naast de samenwerking en clustering op procesniveau, is het business park management in BGA maximaal gericht op shared services en infrastructuur. Zo zullen er uitsluitend centrale parkeergebouwen zijn, zal er een centraal facility en congres point komen op het terrein waar bedrijven gebruik kunnen maken van centrale faciliteiten voor vergaderen, fitness, horeca, etc. Daarnaast zal ook het energiebeheer centraal aangestuurd worden en zal een warmtenet gerealiseerd worden. Het business park management zal verder nog inzetten op een centraal afvalmanagement, collectieve beveiliging, etc.

Bovendien zal het business park management samen met Bopro NV de bedrijven bijstaan in het bereiken van hun individuele doelstellingen aangaande duurzaam bouwen (BREEAM), duurzame mobiliteit, etc. Ook op siteniveau zullen de duurzame doelstellingen verankerd worden door een Breeam Communities certificatie.

BGA heeft het voordeel dat de aspecten van een duurzaam parkbeheer reeds geworteld zijn in de concept- en inrichtingsfase. Dit zorgt ervoor dat kostenvoordelen, serviceverhoging en procesoptimalisaties veel gemakkelijker kunnen worden behaald. Het bedrijvenpark is bijvoorbeeld zo vormgegeven dat er langgerekte aaneengesloten bouwblokken ontstaan met grote binnenkoeren voor het gezamenlijk stapelen van materiaal en opslag. Het in goede banen leiden van het delen en beveiligen van deze ruimte is één van de taken die de parkmanager op zich neemt.

Het beheer van de ruimte gaat verder zeer breed. In plaats van elk bedrijf zijn eigen afhandeling van regenwater te laten doen of voor eigen parking te zorgen, wordt dit via één centraal systeem van groene ruimte, wadi’s, trage wegen en amper drie parkeertorens geregeld. Dit zorgt voor een significante kostenbesparing en ruimte-efficiëntie, maar bewerkstelligt tegelijkertijd een hoge uniformiteit en ruimtelijke kwaliteit.

De parkmanager moet dus een hoge mate van betrokkenheid hebben en heeft een veel grotere verantwoordelijkheid ten opzichte van de klassieke bedrijventerreinen waar er veel minder diensten of infrastructuur worden gedeeld. Tot slot is dit business park management geen statisch gegeven. Het opgemaakte charter en parkreglement is aanpasbaar in de tijd zodat het business park management ook mee kan evolueren met veranderende technologie en beleidskaders.

Vzw Duwijckpark is de vereniging van de bedrijven gevestigd op het bedrijventerrein Duwijck in Lier. Naast de bedrijven zijn ook de stad Lier en de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen lid van de vereniging.

De missie van de vereniging omvat drie pijlers:

1. De belangen van de bedrijven behartigen en de samenwerking met de lokale overheden bevorderen. Zo kan de vereniging wegen op het beleid en kunnen relevante veranderingen worden op gang gebracht om het bedrijfsleven te ondersteunen.
2. De kwaliteit van het terrein bewaken door het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen te organiseren (buffers en parkings).
3. Een sterk netwerk opbouwen tussen de leden onderling en de relatie met de omliggende terreinen. Om succesvol te ondernemen is een sterk netwerk onontbeerlijk.

De vereniging is een vzw met een raad van bestuur gekozen uit de leden. De raad van bestuur wordt verkozen om de 4 jaar en is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur, de financiën en de organisatie van de activiteiten. Het lidmaatschap van de raad van bestuur is niet bezoldigd. Elk bedrijf gevestigd op het terrein is lid van de vzw en betaalt een jaarlijkse bijdrage van 0,25 euro/m² kavel om de werking te financieren en daarnaast een jaarlijkse lidmaatschapsbijdrage van 25 euro per bedrijf. Beide bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen het vaste pakket activiteiten - waaraan alle bedrijven deelnemen - en een pakket vrij te kiezen activiteiten. Het vaste pakket betreft zaken die voor iedereen van belang zijn, zoals de organisatie van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, de signalisatie en de veiligheid. Voor de andere activiteiten zoals groepsaankopen, sneeuwruimen etc. is deelname vrij te kiezen.

In de Nederlandse provincie Noord-Brabant bestaan diverse initiatieven op het gebied van parkmanagement, allen met een eigen couleur locale: verschillend qua type activiteiten, betrokken partijen, ambitie, etc. Veelal zijn deze initiatieven tot stand gekomen met overheidssubsidie. Wanneer deze subsidie wegvalt, staan de partijen op een kruispunt. Dit maakt voor veel bedrijvenverenigingen en gemeenten de vraag actueel op welke wijze zij parkmanagement tot een structurele activiteit kunnen maken.
Dit drieluik geeft in 9 beknopte en praktijkgerichte hoofdstukken aan hoe BTM een haalbare kaart kan worden. Een zeer bruikbaar overzicht voor een concreet plan van aanpak voor bedrijventerreinmanagement, ook in België.